Neinor Homes a annoncé le lancement d’une offre publique d’achat (OPA) volontaire de 1,07 milliard d’euros visant à acquérir 100 % du capital social d’AEDAS Homes, dans une opération qui renforce sa position de leader sur le marché résidentiel en Europe. Castlelake, actionnaire majoritaire d’AEDAS avec 79% du capital, a signé un engagement ferme et irrévocable d’accepter l’offre.
Le prix convenu s’élève à 24,485€ par action, ajusté à 21,335€ par action après déduction du dividende de 136 millions d’euros annoncé par AEDAS et prévu pour juillet. Le financement de la transaction, d’un montant total de 1,25 milliard d’euros, se décompose en environ 500 millions d’euros de fonds propres — dont 275 millions en trésorerie disponible et 225 millions issus d’une augmentation de capital entièrement garantie par les principaux actionnaires de Neinor (Orion, Stoneshield et Adar) — et 750 millions d’euros via une émission obligataire senior garantie, souscrite en totalité par des fonds gérés ou conseillés par Apollo. Par ailleurs, une lettre de confort a été formalisée par Banco Santander et J.P. Morgan SE pour un montant allant jusqu’à 175 millions d’euros. La clôture de la transaction est attendue au quatrième trimestre 2025, sous réserve de l’agrément de la CNMV, de l’obtention des autorisations réglementaires nécessaires et de l’approbation de l’assemblée générale des actionnaires.
L’acquisition d’AEDAS permet l’intégration d’un portefeuille stratégique d’environ 20 200 logements, dont près de 50% sont situés dans la Communauté de Madrid, le marché le plus dynamique d’Espagne. Avec 68% des unités en phase de production, de construction ou déjà achevées, et près de 3 700 logements prévendus pour des revenus futurs estimés à 1,7 milliard d’euros, l’opération offre une forte visibilité sur la génération de trésorerie et un retour sur capital investi en moins de trois ans. La transaction a été structurée dans une logique de discipline financière, en appliquant une décote de 30% sur la valeur nette d’inventaire (NAV), ce qui implique un coût d’acquisition moyen d’environ 1 000 €/m² pour l’ensemble du portefeuille et de 634 €/m² pour le foncier, reflétant un potentiel significatif d’appréciation.
À la suite de cette opération, Neinor a révisé ses objectifs financiers pour la période 2023–2027, portant le résultat net estimé à 510 millions d’euros, soit une hausse de 40% par rapport à l’objectif précédent de 360 millions d’euros. Le bénéfice par action (BPA) est révisé à environ 5,9 millions d’euros (contre 4,8 millions), soit une progression de 25%. Dans ce contexte, un rendement des capitaux propres (ROE) compris entre 15% et 20% est attendu, au-dessus de l’objectif antérieur de 15%, tandis que le rendement des capitaux propres tangibles (ROTE) est estimé entre 20% et 25%, dépassant également la cible précédente de 20%.
